Cal cumplir la legalitat urbanística

A Sant Pere de Vilamajor, segons l’actual planejament urbanístic (Normes Subsidiàries de 1987), encara queden per edificar en els principals veïnats (“barris”) uns 1.200 habitatges.

La més alta proporció de nous habitatges potencials es concentra a Can Derrocada, amb uns 400 (una tercera part del total). A molta distància encara quedarien pendents d’edificar 290 habitatges a Les Faldes, 200 a Vallserena, o 180 a Can Vila.

Així com en altres veïnats (urbanitzacions), l’orografia del terreny permet una construcció més o menys racional, segons els estudis de Minuartia, per al POUM, el 90% de la superfície edificable de Can Derrocada té una aptitud de 3 o menys, sobre 10, per acollir usos urbans.

Font: Anàlisi de l'encaix territorial del planejamenr vigent de Sant Pere de Vilamajor. Minuartia, Estudis Ambientals.

Notes: Els colors marrons corresponen a terrenys amb alta aptitud per a usos urbans; els colors verds indiquen els terrenys amb molt baixa aptitud; el colors blancs signifiquen aptitud mitjana per a usos urbans.

Les línies negres remarquen els diferents nuclis del municipi. Noti's la predominància del color verd (baixa aptitud per a urbanitzar) dels diferents nuclis, en especial a Can Derrocada.

Cal tenir en compte, que, per la Llei d’Urbanisme, s’han de preservar d’urbanització, és a dir, que no es poden incorporar com sòl urbanitzable, els terrenys amb més d’un 20% de pendent.

De fet, una gran part dels terrenys de Can Derrocada tenen pendents d’entre el 40% i el 100%. Si actualment es poden edificar és només pel fet de què tenen una planificació precedent (les NNSS-87) que en la pràctica cap Ajuntament és prou valent de modificar.

Ara bé, les pròpies NNSS-87 donen un marc de referència clar per a les obres i construccions que alteren l’orografia natural del terreny:

- L’ocupació permesa es reduirà en un terç a les parcel·les de més d’un 30% de pendent, i en una meitat a les parcel·les de més de 50%. Les parcel·les amb pendent superior al 100% es consideraran inedificables. (Article 84.2.b.a). L'ocupació es mesura per la projecció horitzontal de tot el volum de l'edificació. A Can Derrocada s'estableix en el 20% (160 metres quadrats de planta d'edificació), per la qual cosa en un pendent del 30% l'edificació no pot ocupar més de 107 metres quadrats, i de 80 metres quadrats en el cas de parcel.les de més del 50% de pendent.

- A les parcel·les amb pendent en les quals sigui necessari modificar el nivell natural del terreny, només es podran crear plataformes d’anivellació que no sobrepassin 1,5 metres per sobre o 2,2 metres per sota del nivell natural del llindar. (Article 84.2.b.c).

- Si es realitzen plataformes d’anivellació a l’interior de la parcel·la, s’estarà al que disposa l’article 69.bis d’aquestes Normes, que diu textualment: ”Les plataformes d’anivellació a l’interior de les parcel·les (a excepció dels soterranis), s’hauran de disposar de manera que no sobrepassin els talussos ideals de pendent 1:3 (altura:base) traçats des de les cotes, per sobre o per sota, possibles als llindars. Els murs que sorgeixin de l’anivellació del terreny no podran assolir, en cap punt, una alçada superior a 1,5 metres per sobre de la cota natural del llindar, ni una alçada superior a 2,2 metres per sota de la cota natural del llindar. Els murs interiors de contenció de terres no podran sobrepassar, per la seva part vista, una altura superior a 3,7 metres”. (Article 84.2.b.g).

El que pretenen aquestes normes és evident: només es pot "aplanar" un terreny de forta pendent, limitant -en tots els punts- els 2,2 metres d'alçada en els "forats" que es facin i 1,5 metres en els terraplens que resultin dels moviments de terres.

Al gràfic adjunt es visualitzen aquestes cotes:

En els següents dibuixos s'aprecien els esquemes de plataformes d'anivellament màximes possibles atenent les NNSS-87:

Desnivell del terreny: 1/3

Desnivell del terreny 50%

La fondària de la plataforma d'anivellament, com es pot observar, disminueix progressivament amb l'augment del pendent del terreny.

Així, en un terreny del 33% de pendent, la plataforma màxima que pot resultar és d'uns 11 m. d'ampla. En un terreny del 50% de pendent, l'amplada màxima de la plataforma queda al voltant dels 7 m., mentre que en un terreny del 20% de pendent, aquesta plataforma podria arribar als 18 m. d'amplada. En un terreny del 66% de pendent, la plataforma no pot arribar a 6 metres.

Cap habitatge pot, doncs, "foradar" el terreny més de 2,2 metres -menys d'un pis d'alçada- per sota de la cota natural del terreny (a excepció dels soterranis, que, per definició, queden sota terra).

La indicació referent als murs de 3,7 metres, només és aplicable, sense contradiccions, a la contenció de terres en els casos que la orografia natural presenti desnivells verticals (cas dels límits de les parcel.les per sobre de rasant de vial).Molt interessant resulta també la norma general de l'article 135.3 de les NNSS, que estableix el següent: "L’edificabilitat total computada no superarà, en les parcel·les en pendent la que resulti de l'edificació en terreny, en pla horitzontal". L'edificabilitat és el límit màxim d'edificabilitat, expressat en m2sostre/m2sòl (metre quadrat de sostre edificable per metre quadrat de solar), i és per tant un paràmetre bàsic, que a totes les urbanitzacions, en parcel.les mínimes de 800 m2 és de 0,6 m2 de sostre per 1 m2 de sòl, podent l'habitatge ocupar només el 20% del solar. Així doncs, de pendent, en una parcel.la del 33%el sostre edificable es reduirà en un 5%, sent la reducció de quasi l'11% en parcel.les del 50% de pendent.

Aquestes normes, ja veurem com queden en l'aprovació del POUM, són, per al què he pogut estudiar, de les menys exigents en els POUM's actuals del municipis catalans. Per exemple, en el POUM d'Argentona es prescriu: "Les terrasses que es creïn per tal d'enjardinar l'espai lliure d'edificació d'una parcel·la, compliran amb la condició addicional de què no superin alçades de 1,25 m amb plataformes de 10% de pendent màxim, separades un màxim de 2,5 metres. Si no pot complir-se aquesta condició, s'haurà de mantenir el terreny sense terrasses". És curiós assenyalar, però, que la darrera versió del POUM de Granollers disposa exactament fil per randa el mateix que les NNSS-87 de Sant Pere de Vilamajor.

En definitiva, tenen per objecte conservar el màxim possible l’orografia natural dels terrenys on es construeix, o, com assenyalen les nostres NNSS-87, “procurar que les edificacions s’ajustin el màxim possible a les pendents naturals del terreny”.

Parlo de Can Derrocada perquè és el que conec, sense que això signifiqui deixar de banda allò que de semblant pugui estar passant en altres urbanitzacions. Nogensmenys, és indubtable que la major proporció d'habitatges encara per construir i l'exagerada orografia de Can Derrocada la fan a aquest respecte especialment vulnerable.

Us puc assegurar que en moltes de les noves construccions fetes a Can Derrocada en els darrers tres anys, pel que fa a allò que he recollit, les NNSS-87 s’han incomplet de forma flagrant i exagerada.

El qué es preten amb aquests moviments de terres és aconseguir la màxima esplanada -plana- possible en un terreny d'exagerat pendent, que s'aconsegueix, entre d'altres, amb els següents procediments:

a) Creant artificialment talussos de pendents superiors a la del terreny.

b) Foradant el màxim possible per aconseguir planes per sota del nivell natural del terreny, creant talussos de pendents exagerades, o bé murs de contenció, superiors als 2,2 metres permesos.

c) Creant terrasses, en base a murs de contenció (darrerament s'han posat de moda els murs de rocalla) amb separació mínima, esquivant la normativa pel que fa a l'alçada màxima dels murs, però resultant pendents, entre cotes superiors dels murs, de l'ordre del 100% o superiors.

d) Encastant els edificis a la part superior de la parcel.la en més d'una planta (s'ha vist fins a dues plantes i mitja), aprofitant sovint la planta soterrani (què, òbviament quedarà descoberta pels laterals, i per tant deixa l'edifici fora de l'alçada màxima reguladora).

e) Combinant les anteriors "tècniques" amb el rebaix integral de entre 1 i 2 metres en les zones del terreny de més pendent.

f) Qui ha tingut la sort de què el límit inferior de la parcel.la quedi enrasat a nivell del vial, a més, pot fer-hi un mur d'entre 1,5 i 2 metres, i, reomplint-lo de terra guanyar uns metres quadrats més d'esplanada interior.

Sistema típic d'anivellament de terres a Can Derrocada

Un cop arrangerat tot i posant-ho maco: qui sap com era la parcel.la abans que hi passessin les màquines? Per sort, l'Institut Cartogràfic de Catalunya ens proveiex de plànols escala 1:1000 de tot el municipi. Aquests plànols són els únics legals a efectes d'aplicació de la normativa urbanística. Tenim doncs, una imatge real abans de foradar una parcel.la. Els mapes, utilitzats pel POUM, dónen una precissió en corves de nivell de 1 m. Aquí teniu un extracte del mapa de Can Derrocada, on he calculat alguns pendents aproximats:

Cliqueu la imatge per apreciar el grau de detall

Al carrer Sant Marçal, per exemple, una piscina de 4 metres d'ample, s'ha encastat en un terreny que tenia un pendent del 100% !! El plànol oficial següent ho mostra clarament:

L'objectiu no pot ser més clar: transformar un barranc en una plana. Podeu calcular el guany a través d'una senzilla fórmula: per cada metre d'alçada de mur, s'aconsegueix 1/P metres de plana, essent P: pendent en tant per ú. Així, per exemple, en un terreny amb pendent del 50%, per a cada metre de mur s'aconsegueix: 1/0,5 = 2 metres de plana, o en un terreny del 20%, 5 metres de plana.

En aquesta finca del carrer Xaloc, s'han començat les excavacions per a construir-hi: quines terrasses haurien de quedar complint la normativa? Quines terrases veurem ben aviat?:

Aquesta situació es ve produïnt, però, d'uns anys cap aquí: es pot comprovar l'enorme diferència amb les construccions més antigues de Can Derrocada, en les què a més, sempre es va respectar, per exemple, que les tanques de les parcel.les fossin de pedra natural, i no com ara, de formigó vist i altres floritures.

Les normes han estat les mateixes per a tothom; la diferència ha estat el seu compliment, i en la forma d'exigir-lo.

És imprescindible que, quan es presenta una llicència de construcció, es presenti a l'hora el projecte de moviments de terres, acompanyat, com prescriu la Llei, dels pertinents plànols topogràfics.

És imprescindible que, abans de donar la llicència de primera ocupació, els Serveis Tècnics del nostre Ajuntament inspeccionin els moviments de terres que s'hagin fet a les parcel·les.

És imprescindible que els propietaris dels terrenys i les empreses contractades per al moviment de terres coneguin i preservin el compliment de la legalitat.

He presentat i continuaré presentant denúncies a l’Ajuntament per aquest tema, I confio que la nova manera de fer del nostre Consistori posi els mitjans per tal d’evitar situacions com les actuals, i apliqui la Llei pel que fa a “la restauració de la realitat física alterada”, tot recordant que, segons la Llei d’Urbanisme, les accions al respecte prescriuen als 6 anys. Confio també que no calgui apel·lar a la Direcció General d'Urbanisme per protegir la legalitat urbanística.

I que consti que no tinc res contra els qui edifiquen en un barranc, doncs les obsoletes Normes Subsidiàries de fa 20 anys ho permeten. Però qui es compra un tros de barranc hauria de saber que la construcció s’ha d’adaptar al barranc, i no a l'inrevés; hauria de saber que mai li cabrà una piscina ni una pista de tennis a la seva finca.

No és de rebut preservar la major part del municipi en la reserva natural del Parc del Montseny i, a l'hora, deixar trinxar la resta del territori, precisament el que queda per a l'implantació humana.

I que ningú s'enganyi, que l'especulació no ens enganyi: el preu que cal pagar avui per un barranc hauria sense dubte de ser ben diferent del que es paga per un terreny pla, doncs el preu que es va pagar en el seu dia pel barranc va ser també ben diferent.

I que ningú s'enganyi, el nou POUM no millorarà gens ni mica, ans al contrari, les normes sobre aquest tema.

Si amb aquest escrit m'he buscat nous enemics, serà que tinc raó.

Veieu també: "El llastre del passat en la planificació urbanística".

Traieu les vostres pròpies conclusions: així no anem bé.

Tot seguit podeu visualitzar una petita part de l'Arxiu Fotogràfic de Can Derrocada: